Растет и интерес к этой программе. В 2013 году, когда она только начала применяться, было издано всего 20 «золотых виз». За первые четыре месяца текущего, 2017-го, года таковых было уже 1684. Львиную долю из них получили граждане Китая и России.
Что же это такое – «золотая виза»? Это вид на жительство, выданный на основании пар. В статьи 20 закона 4251/2014 собственнику недвижимости, стоимостью 250 000 евро и выше, или долгосрочному арендатору туристических предприятий.
Хотелось бы проинформировать читателей сайта о юридических аспектах и «подводных камнях» в приобретении недвижимости в Греции для того, чтобы претенденты на получение «золотой визы» не остались только с таковой, но и реально приобрели действительную недвижимость.
Эта информация касается не только таких претендентов, но и любого потенциального покупателя недвижимости.
Как же работает эта система?
Система сложна и сильно бюрократизирована.
Проблема первая – отсутствие централизованной базы данных о всей недвижимости страны. Имеются два главных регистратора вещных (и, в ряде случаев, обязательных) прав на недвижимость: система ипотечных контор и земельный кадастр. Первая охватывает всю территорию страны. В каждом муниципалитете есть такая контора. Ипотечные конторы являются государственными юридическими лицами.
Система земельного кадастра пока еще не действует по всей стране. В течение уже 20 лет ведется постепенная «перепись» объектов недвижимости и прав на них. До сих пор далеко не во всех административных районах страны эта система работает. Земельный кадастр является более надежным и современным, поскольку объект недвижимости фиксируется в соответствии с государственными координатами, получаемых со спутников. Однако же, сам кадастр не является государственной службой, а лишь частным акционерным обществом, получившим от государства подряд и полномочия на исполнение данной работы.
Проблема вторая. Для совершения сделки необходимо большое количество документов, причем из разных инстанций. Так же необходимо участие большого количества специалистов. От работы этой «команды» будет зависеть и судьба самой сделки. Иногда даже несущественная ошибка одного из специалистов может привести к нежелательным последствиям. Итак, в такую «команду» входят: риэлтор, нотариус, инженер-топограф, гражданский инженер, инспектор для определения энергетического коэффициента здания (двое последних, если на земельном участке есть постройки), адвокаты, бухгалтер и, конечно же, переводчик, если одна из сторон не владеет греческим языком. Участие некоторых специалистов в сделке является обязательным, а некоторых – только желательным и вспомогательным.
Кто же есть кто? Как разглядеть подводные камни в мутной воде?
Главные роли в сделке, кроме, конечно же, продавца и покупателя, играют нотариус и инженеры. В Греции любая сделка с недвижимостью считается совершенной и действительной только тогда, когда она облечена в форму нотариально заверенного договора. Все остальные формы – просто от лукавого. Другими словами, если вы подписали письменный договор купли-продажи недвижимости, но его не заверил греческий нотариус, стоимость такого договора равна стоимости бумаги, на которой он написан. Надо подчеркнуть, что это в равной степени относится и к заключению предварительной сделки. Даже на стадии переговоров и выплаты задатка закон требует обязательного участия нотариуса.
Работа инженера-топографа состоит в составлении топограммы земельного участка, который будет объектом сделки. Особенно это касается участков, находящихся вне пределов градостроительного плана, то есть вне города. Даже если такая топограмма существовала при совершении предыдущей сделки, но в нем не указаны спутниковые координаты месторасположения участка, обойдите и этот подводный камень – закажите новую топограмму с такими координатами. Так же топограф обязан указать, не находится ли данный участок на побережье, в водоохранной, археологической или лесной зонах, не был ли он экпроприирован и прочее, что может являться препятствием к последующему строительству на таком участке.
Работа гражданского инженера заключается в надзоре над законностью непосредственно зданий и построек. В Греции очень распространена самовольная постройка, которая может проявляться не только в том, что были построены лишние квадратные метры, но и в том, что изменяется сам вид недвижимости, например, вместо гаража или подвала возведено жилое помещение. С 2011 года любая передача прав на недвижимость (кроме вступления в наследство), имеющей такие «самовольности», признается незаконной. Инженер, нотариус и адвокат, при участии которых была заключена сделка с таким объектом недвижимости, несут серьезную уголовную ответственность, с отзывом соответствующей профессиальной лицензии. Так что же делать? На помощь пришел закон 4178/2011, который позволяет собственникам, уплатив штраф, узаконить лишние метры, изменение вида пользования и проч.
Вот тут кроется и еще один «подводный камушек». Различаются два понятия: позволяется узаконить самовольную постройку и упорядочить ее. В чем же разница? Узаконить можно, когда это позволяет коэффициент застройки, а упорядочить, когда такое невозможно. Например, на участке разрешено построить не более 400 кв.м. жилых помещений. Владелец построил 500 кв.м. Вот эти лишние 100 кв.м. можно будет только упорядочить, но не узаконить, поскольку лимит застройки уже исчерпан. Упорядочить означает, что после оплаты штрафа владелец такого объекта недвижимости может сохранить все, как есть, на срок 30 лет. Если же было выдано разрешение на строительство 200 кв.м., а владелец построил 300 кв.м., то лишние 100 кв.м. можно узаконить, поскольку лимит застройки в 400 кв.м. не исчерпан.
Вот в этом и состоит разница. По-существу, разница в сроках действия. Через 30 лет владельцу «упорядоченной» недвижимости придется или снова ходить по инстанциями и платить штрафы за возможность сохранения самовольной постройки, или же приводить строение в соответствие с разрешением на строительство.
Относительно участия в сделках адвокатов, которое в настоящее время в большинстве случаев не является обязательным. Однако же, если скупой платит дважды, то в случае с недвижимостью скупой платит несколько раз. При составлении договора нотариус обязан изучить юридический статус недвижимости, но все-таки такую проверку лучше поручить своему адвокату, как и проверку составленного договора.
Последний аспект, который бы хотелось осветить в статье. Участие переводчика для людей, не владеющим греческим языком. В Греции проживает много русскоговорящих граждан, способных сделать качественный перевод. Однако, немногие из них знают юридические термины. Лучше, чтобы переводчиком был или адвокат, или хотя бы человек, имеющий юридическое образование. В любом случае, если при заключении сделки у вас есть хоть малейшее сомнение в переводе, вы всегда можете обратиться в МИД Греции, где существует специальный отдел переводчиков. Перевод там будут делать дольше и стоить он будет дороже. Но помните, если по причине некачественного перевода вы что-то не так поймете и потом вам придется обращатся в греческий суд, вот тут вы и узнаете, что такое долго и дорого. Для справки: среднестатический судебный процесс в Греции длится 4 года.
Хотелось охватить эту тему как можно шире, но в силу того, что существует великое множество юридических тонкостей, а каждый случай в юридической практике является индивидуальным, сделать это просто не представляется возможным.
С уважением,
Холодова Светлана, адвокат.
Телефон: + 302332027340
