В процессе оформления выяснилось, что площадь, то есть квадратные метры недвижимости, в реальности отличаются от того, что указано в договорах. Манос Кранидис, информационный секретарь союза риелторов Греции POMIDA, в беседе со SKAI рассказал, что здания, построенные до 1980 года, были измерены другими инструментами.
Например квартира, площадь которой по прежним данным составляла 80 квадратных метров, после повторного измерения составила 83 квадратных метра. В результате продажа, передача в наследство и прочие действия будут заблокированы. Кроме того в многоквартирных домах возникает проблема с соседями.
Владельцы обнаруживают проблему, когда инженер-строитель приходит измерить площадь недвижимости, чтобы выдать электронное удостоверение объекта недвижимости, необходимое для любого вида передачи. Иными словами, с проблемой квадратных метров собственники сталкиваются только в случае продажи недвижимости, наследования или дарения родителями.
Если речь идет о квартире в многоквартирном доме, владельцам, возможно, придется "уживаться" с соседями на том же этаже. Если квартира владельца больше, чем указано в договоре, то они (метры) "забираются у соседей", а если меньше, то добавляются к площади соседей.
При любом изменении площадей, то есть квадратных метров недвижимости, владелец должен убедить своего соседа подписать акт о внесении изменений в рекомендации по горизонтальной собственности кондоминиума, который юридически передаст собственность, что восстановит фактические площади их недвижимости, и тогда они смогут передать недвижимость в наследство или продать ее.
Если сосед не согласен или просто не заинтересован, или просит рассмотреть возможность совместного подписания, собственность блокируется без возможности ее передачи. Учитывая традиционное болезненно-щепетильное отношение греков к недвижимости, это практически 100% проблема.
Электронная идентификация здания
Эта проблема, как уже говорилось выше, возникла в связи с полным внедрением электронного удостоверения здания, поскольку его выдача инженерами-строителями требует детального измерения площади и обследования всех передаваемых объектов недвижимости и, в частности, горизонтальных объектов.
Все здания и независимая разделенная недвижимость (в основном жилые, офисные и магазинные здания) при первой передаче предоставят удостоверение личности здания, а при последующих передачах инженер, назначенный владельцем на тот момент, выдаст Свидетельство о завершенности, которое подтвердит отсутствие несанкционированных изменений в данном объекте недвижимости, или обновление Паспорта здания, если для проведения работ на данном объекте выдано разрешение на строительство или проведение небольших работ. Для новых зданий удостоверение выдается вместе с разрешением на строительство.
Декларация удостоверения личности застройщика составляется на здание или на разделенную собственность. Уполномоченный инженер, который заполняет данные электронного удостоверения здания или разделенной собственности, назначается владельцем для каждого из них.
В случае горизонтального или вертикального владения (многоквартирный дом и т. д.), уполномоченный инженер для всего здания может быть назначен по решению большинства членов, в соответствии с положениями правил кондоминиума, в противном случае - простым большинством голосов. Плата за услуги инженера не устанавливается по тарифу, а свободно согласовывается с владельцами.
Документами, необходимыми для предоставления электронного удостоверения здания в целом, являются:
- копия разрешения на строительство здания с внесенными в него изменениями,
- чертежи, прилагаемые к разрешению на строительство, а также исследование доступности для инвалидов и лиц с ограниченными возможностями, если это необходимо. Если разрешение на строительство и сопроводительные документы не могут быть найдены в архиве соответствующего ведомства, вместо них представляется справка об утере из компетентного строительного органа.
- сертификат энергетической эффективности здания или его частей,
- сертификат строительной инспекции, если он выдан,
- декларации о соблюдении законов, приостанавливающих наложение штрафов на самовольные постройки,
- поэтажные планы, на которых изображено здание в его фактическом состоянии, если это не следует из данных, указанных в пунктах a', b' и e',
- отчет о структурной уязвимости или технический отчет о структурной инспекции, который сопровождает заявление о включении в Закон №. 4178/2013 (A 174) или настоящего закона (Закон 4495/17) или исследование адекватности конструкции, если оно требуется в соответствии со статьей 99,
- таблица и/или исследование распределения затрат на строительство, если таковые имеются,
- свидетельство о праве собственности,
- копия листа земельного кадастра.
Для получения электронной идентификационной карты "Независимая разделенная собственность" необходимо следующее:
- копия разрешения на строительство здания, в котором находится разделенная собственность, с внесенными в него изменениями,
- планы, прилагаемые к разрешению на строительство, и исследование доступности для инвалидов и лиц с ограниченными возможностями, если оно требуется. Если разрешение на строительство и сопроводительные документы не могут быть найдены в архивах соответствующего департамента, вместо них представляется справка об утере из компетентного строительного департамента.
- сертификат энергоэффективности делимого имущества,
- сертификат строительной инспекции, если он выдан,
- декларации о соблюдении законов, приостанавливающих наложение штрафов на самовольные постройки,
- поэтажные планы, изображающие делимое имущество в его фактическом состоянии, если это не следует из данных a', b' и e', за исключением мест общего пользования,
- отчет о структурной уязвимости или технический отчет о структурной инспекции, который сопровождает заявление о включении в Закон №. 4178/2013 или настоящий (Закон 4495/2017), или исследование адекватности структуры, если оно требуется, в соответствии со статьей 99,
- таблица и/или исследование распределения затрат на строительство, если таковые имеются,
- свидетельство о праве собственности,
- данные о горизонтальных/вертикальных свойствах объекта вместе с сопутствующими планами.
Прим. редакции: как минимум половина зданий в Греции не имеет как минимум одной или более позиций в вышеуказанном списке. Начиная от энергетического сертификата, который начали делать только пару лет назад, заканчивая полными планами и списками затрат при строительстве, которые почему-то теряются первыми.
