Стоимость покупки жилья по отношению к стоимости аренды достигла своего максимального значения по крайней мере с 1996 года. Согласно анализу CBRE, средний ежемесячный платеж по новой ипотеке на 52% превышает среднюю арендную плату за квартиру. В последний раз этот показатель выглядел неадекватно перед обвалом рынка жилья в 2008 году. Но и тогда во втором квартале 2006 года он достигал 33%, отмечает Wall Street Journal.
Теоретически стоимость покупки и аренды должна быть примерно одинаковой, считает Мэтт Вэнс, руководитель отдела исследований многоквартирного жилья компании CBRE. Хотя арендодатели выигрывают от роста цен на жилье, они также вкладывают больше денег в свои дома, чем арендаторы, для таких целей, как ремонт и реконструкция.
Что изменилось
По данным Wall Street Journal, с 1996 г. до середины 2003 г. средняя стоимость покупки и аренды была примерно одинаковой, но после мирового финансового кризиса низкие процентные ставки и избыток предложения жилья привели к тому, что в 2010-х гг. покупка стала в среднем на 12% дешевле, чем аренда. Сегодняшняя высокая стоимость недвижимости отражает стремительно растущую стоимость долга: процентные ставки по 30-летней ипотеке достигают 8%, а высокие цены на жилье после пандемии замков повысили ценность домовладения.
Тот, кто в настоящее время берет 30-летнюю ипотеку на дом стоимостью 430 тыс. долл., с первоначальным взносом 10%, будет ежемесячно выплачивать около 3200 долл., что на 60% больше, чем если бы он купил такой же дом три года назад. Арендная плата за тот же период выросла на 22%, хотя этот рост все еще умеренно опережает инфляцию в целом по США.
"Теневой спрос"
Из-за роста цен на жилье арендаторам становится трудно собрать 10%-ный депозит, не говоря уже о том, чтобы позволить себе растущую стоимость ипотеки. "Существует большой теневой спрос на жилье: множество покупателей, впервые приобретающих жилье и ожидающих в стороне, пока сработает система расчетов по выплатам", - говорит Одета Коуши, заместитель главного экономиста First American Financial Corporation, в интервью Wall Street Journal.
Обвал цен восстановил бы рыночное равновесие, но это маловероятно, если только не наступит серьезная рецессия. Те, кто приобрел свою недвижимость в период низких процентных ставок, обеспечили себе дешевое финансирование: около 80% выданных ипотечных кредитов в США имеют процентные ставки ниже 5%. Это стимулирует домовладельцев оставаться на месте, ограничивая предложение жилья на продажу.
На бумаге может показаться, что эти владельцы выигрывают от сложившейся ситуации, однако и они сталкиваются с издержками. Они не могут легко переехать, а снижение цен на жилье в связи с рекордными ценами может оказаться нецелесообразным, учитывая более высокие ставки по ипотечным кредитам.
Ограниченное предложение на рынке аренды
Для многих арендаторов жилье является недоступным, арендодатели обычно могут повышать арендную плату. Однако предложение жилья для сдачи в аренду не так уж и ограничено, а избыток вновь построенных квартир сдерживает рост арендной платы. Спрос со стороны арендаторов также слабее, чем во время пандемии, поскольку большинство людей, планирующих переезд, уже сделали это за последние два года.
По оценкам американской компании Fannie Mae, занимающейся финансированием ипотечного кредитования, уровень вакантных площадей в многоквартирном жилье в США в 2024 году достигнет 6,25%, превысив средний за 15 лет показатель в 5,8%.
Это больно ударит по институциональным инвесторам, которые в последние годы вкладывали миллиарды долларов в американскую арендную недвижимость. Акции, связанные с арендой квартир, также демонстрируют низкую динамику. С момента возвращения премии за покупку жилья в начале 2021 г. акции AvalonBay Communities и Equity Residential упали на 6% и 18% соответственно, в то время как индекс S&P 500 вырос на 8%.
В условиях неблагополучного рынка жилья в США, даже того, который должен быть создан специально для собственников, возможно, только пожизненные арендаторы получают то, что хотят, заключает Wall Street Journal.
